Pozicija. Daugiabučių namų modernizacija: aiški nauda, aiški kaina

2009-06-10
Neefektyvus šilumos energijos vartojimas tarp gyventojų jau ilgą laiką sukelia problemas šilumos vartotojams, šilumos gamintojams ir valstybei. Nepaisant to, daugiabučių namų modernizacija vyksta vangiai. LLRI pateikia savo nuomonę, kokiais principais turėtų vadovautis ekonominė politika daugiabučių modernizacijos srityje, kokios paskatos veikia būsto savininkų sprendimus ir pateikia rekomendacijas, ką šiame procese galėtų ir ko neturėtų daryti valstybė.
PRINCIPAI
Valstybinė politika, nukreipta į daugiabučių namų modernizaciją turėtų būti vykdoma vadovaujantis paprastu principu: kaštus apmoka naudos gavėjas
–          Būstas daugiabučiame name yra būsto savininko nuosavybė. Pagrindinis ir esminis naudos gavėjas, modernizavus daugiabutį namą, yra būsto, esančiame modernizuotame name savininkas.
–          Daugiabutis namas yra bendra, tame daugiabutyje name būstus nuosavybes teise valdančių asmenų, nuosavybė. Tačiau bendra nuosavybė vis tiek yra privati nuosavybė. Naudą iš investicijų į bendrą nuosavybę gauna daugiabučio namo bendrasavininkai.
–          Todėl pagrindinis ir esminis daugiabučių namų finansavimo šaltinis turi būti daugiabučių namų savininkai.
Būsto modernizavimo finansinė nauda savininkui
Nauda Svarbu atsižvelgti
–        Sumažėjusios išlaidos už šilumą. Turint galvoje, kad modernizacija yra ilgo atsiperkamumo projektas, dėl modernizacijos sutaupytas lėšas už šildymą galima traktuoti ir skaičiuoti, kaip ateities pinigų srautą. Be to, šalia sumažėjusių išlaidų už šilumą, būsto modernizacija pagerina gyvenimo sąlygas, komfortą.
–          Kiek lėšų bus sutaupyta dėl modernizacijos priklauso nuo sutaupytos šilumos kiekio ir nuo šilumos kainos.
–          Sutaupytas litas ateityje yra mažiau vertingas, nei modernizacijai išleistas litas dabar. O ilgai atsiperkančiuose projektuose, tolimos ateities pinigų srautai turi mažą dabartinę reikšmę.
–          Kadangi fiksuoti centralizuotos šilumos vartojimo kaštai šiuo metu yra įvertinami proporcingai suvartotos šilumos kiekiui, sumažėjęs šilumos suvartojimas mažina išlaidas padengti fiksuotus kaštus. Tačiau toks išlaidų sumažėjimas ateityje gali būti mažesnis palyginus su tuo, kokį patiria modernizuoti daugiabučiai dabar. Ypač jei ateityje modernizuosis dauguma daugiabučių ar bus pakeista fiksuotų sąnaudų skaičiavimo metodika.
–        Padidėjusi būsto rinkos kaina. Turint galvoje, kad būstas nusidėvi, investicijos turėtų padidinti būsto kainą ir atnešti finansinės naudos savininkui (pardavimo, įkeitimo ar turto vertės išsaugojimo pavidalu). –          Negalima vienareikšmiškai teigti, kad savininko atliktos investicijos į būstą tiksliai atsispindės būsto kainoje, nes būsto kainą nustato paklausa ir pasiūla, kurias lemia ekonominė situacija, kreditavimo sąlygos, parduodamų butų kiekis. Neseni pokyčiai nekilnojamojo turto rinkoje iliustruoja turto vertės prognozių neatitikimą.
Pagrindiniu finansavimo šaltiniu neturėtų būti valstybė
–          Galima teigti, kad valstybė taip pat sutaupys iš daugiabučių namų modernizacijos, nes sumažės išlaidos kompensacijoms už šilumą. Todėl, esą, valstybė turėtų prisiimti dalį modernizacijos išlaidų, nes valstybė irgi gautų naudą sumažėjusių išlaidų kompensacijoms pavidalų. Tačiau valstybės skiriamos kompensacijos yra ne turtinis įsipareigojimas (pvz., įsiskolinimas ar apmokėjimas už paslaugas), o politinis sprendimas – valstybės valia skiriama parama skurdžiai gyvenantiems asmenims.  Gauti naudą sutaupytų lėšų pavidalu valstybė galėtų iš karto – nebemokėdama kompensacijų.
–          Galima teigti, kad modernizacijos nauda yra didesnė, nei tik materialinė nauda, kurią gauna savininkas (teigiamo eksternaliteto argumentas), todėl esą valstybė turėtų skatinti atilikti daugiau modernizacijos. Tačiau pagrindinės ir valstybės jėgomis pašalinamos kliūtys didesniems, ekonomiškai pagrįstiems, modernizacijos mastams kyla būtent iš valstybės politikos (daliai gyventojų subsidijuojamas šilumos vartojimas, šilumos energijai taikomas lengvatinis PVM tarifas ir kt.) Tad, jei valstybė mano, kad modernizacija sukuria papildomą, tiesiogiai neapčiuopiamą naudą visuomenei, tai yra argumentas visų pirma pašalinti valstybės sukurtus neigiamas paskatas kuriančius mechanizmus, suvaržymus ir kitas kliūtis spartesnei modernizacijai.
–          Galima teigti, kad valstybė privalo finansiškai remti daugiabučių namų modernizaciją, nes esą, modernizacijos darbai (darbo užmokestis, medžiagų pirkimas) generuoja apmokestinamus pinigų srautus, o taigi ir pajamas valstybei mokesčių pavidalu (gyventojų pajamų mokesčio, pridėtinės vertės mokesčio ir kt.). Tačiau tie patys mokesčiai taikomi bet kokiai ūkinei veiklai, ne tik daugiabučių modernizacijai. Todėl, jei laikysime šį argumentą pagrįstu, valstybei finansiškai reikėtų remti bet kokią ūkinę veiklą.
PASKATOS
Valstybinė politika, nukreipta į daugiabučių namų modernizaciją turėtų nesudaryti kliūčių ar kitaip neigiamai neveikti būsto savininkų paskatų, modernizuoti būstą. Reikia pripažinti, kad valstybė nei yra pajėgi, nei turėtų stengtis panaikinti natūralius veiksnius, neigiamai veikiančius būsto savininkų paskatas modernizuoti būstą. Ir atvirkščiai – valstybės turi sukūrusi trukdžių ir veiksnių neigiamai veikiančių gyventojų paskatas modernizuoti būstą. Todėl valstybė turėtų pirma koncentruotis į savo pačios sukurtų trukdžių modernizacijai pašalinimą, ir tik vėliau (jei iš viso) – į aktyvių paskatų kūrimą.
Natūralūs veiksniai, turintys įtaką gyventojų paskatoms modernizuoti būstą:
–          Didelės gyventojų išlaidos už šildymą.
–          Daugiabučių modernizacija gali būti dalinis pakaitalas daugiabučio remontui, investicijai į turto priežiūrą.
–          Modernizacija teigiamai veikia būsto kainą.
–          Būsto vertė dažnai smarkiai viršija būsto modernizacijos kaštus, t.y. modernizacija, lyginant su būsto verte, yra santykinai nedidelė investicija.
–          Skirtingi gyventojų ateities planai savo būstui.
–          Modernizacijos atsipirkimas užtrunka ilgai.
–          Sunku susitarti – sprendimo priėmimui reikia iš esmės visų daugiabučių gyventojų pritarimo.
–          Dalis gyventojų nenori prisiimti finansinių įsipareigojimų.
Valstybės politikos veiksniai, turėsiantys įtaką gyventojų paskatoms modernizuoti būstą:
–          Dalies šildymo išlaidų kompensavimas daliai gyventojų.
–          Dažnai besikeičianti valstybės paramos tvarka, neigiamai veikia gyventojų pasiryžimą prisiimti finansinius įsipareigojimus.
Nauji natūralūs veiksniai, turintys įtaką gyventojų paskatoms modernizuoti būstą:
–          Sustojusi naujų daugiabučių namų statyba turėtų atpiginti modernizacijos kaštus, padidinti paslaugos teikėjų skaičių.
–          Svyruojanti naftos, dujų kaina ir dėl to kintanti šilumos kaina didina modernizacijos, kaip investicinio projekto riziką, o taigi ir paskatas investuoti.
–          Išaugusi skolinimosi kaina.
–          Kritusios nekilnojamo turto kainos sumažino būsto kainą, o taigi ir paskatas jį modernizuoti.
Nauji valstybės politikos veiksniai, turėsiantys įtaką gyventojų paskatoms modernizuoti būstą:
–          Santykinai sumažėjęs valstybės paramos dydis modernizacijai.
–          Sumažėjo maksimali valstybės parama individualiam projektui.
–          Panaikintas PVM kompensavimas šilumos energijai.
Daugiabučių namų modernizaciją galima laikyti tinkama ekonominės politikos kryptimi, tačiau politiniai tikslai neturi būti savitiksliai ir nustelbti ekonomiškai pagrįstų sprendimų. Dėl tos pačios priežasties turi vykti tik ekonomiškai pagrįsta daugiabučių namų modernizacija, o tiksliau tik tokia modernizacija, kuriai pritaria ir kurią didžiąja dalimi sutinka finansuoti daugiabučio namo savininkai.
Daugiabučių namų modernizacija: Tačiau:
–        mažina valstybės išlaidas kompensacijoms už neefektyvų šilumos energijos naudojimą; –          kompensacijų mokėjimas yra politinis sprendimas, o ne valstybės turtinis įsipareigojimas. Daugiabučių namų modernizacija, šiuo požiūriu, yra naudinga tik tiek, kiek padeda valdžiai pasiekti jos pačios užsibrėžto tikslo – kompensuoti šildymo išlaidas;
–        padidina energijos naudojimo efektyvumą;
–        didina Lietuvos energetinę nepriklausomybę;
–        sumažina šiltnamio dujų išmetimą;
 –          visi šie tikslai yra politiniai tikslai, tad daugiabučių namų modernizacija šiuo požiūriu yra naudinga tik tiek, kiek padeda valdžiai pasiekti jos pačios užsibrėžtų tikslų. Kitaip tariant, šie tikslai nėra būsto savininkų tikslai, o gyventojai į modernizaciją investuoja ne dėl šių priežasčių;
–        gali sukurti komercinių užsakymų tam tikriems ūkio sektoriams. –          daugiabučių namų modernizacija nėra, ir neturi būti laikoma ekonomikos stimuliavimo priemone. Daugiabučių namų modernizacija ekonomiką „stimuliuoja“ taip pat, kaip bet kokia kita ekonominė veikla, t.y. paskirsto ekonominius išteklius vienai ar kitai veiklai.
 
REKOMENDACIJOS
Valstybės įsitraukimas: pagalba būsto savininkams priimti geresnius sprendimus,  neriboti konkurencijos
–          Kadangi būstas yra privačių savininkų nuosavybė, valstybė neturi užsiimti „prievartine“ būsto modernizacija, t.y. tokia modernizacija, kuriai nepritaria, ir kurios didžiąja dalimi  nefinansuoja būsto savininkai. „Prievartinis“ mechanizmas čia gali įgyti daug formų, pvz., neleidimas savininkui gyventi ar kitaip naudotis savo būstu, neįvykdžius tam tikrų investicijų, ar nepasiekus tam tikrų energijos vartojimo efektyvumo rodiklių.
–          Kadangi valstybės paramos skyrimas privatiems modernizacijos projektams yra viešų pinigų naudojimas privačiai veiklai, reikia užtikrinti, kad lygias galimybes pasinaudoti šia parama turėtų visi daugiabučių namų savininkai.
–          Kadangi valstybės parama, kuria namų savininkai apmokės dalį modernizacijos kaštų, iš esmės pereis privačiam sektoriui (modernizacijos vykdytojams), reikia užtikrinti, kad visos įmonės turėtų nediskriminuojančias galimybes dalyvauti konkursuose ir pirkimuose atlikti modernizacijos darbus.
–          Kadangi valstybės skiriama parama daugiabučių namų modernizavimui yra viešo sektoriaus lėšos, valstybė turi būti suinteresuota efektyviu lėšų panaudojimu, maža modernizacijos kaina. Todėl turi būti sudarytos sąlygos konkurencijai tarp modernizacijos vykdytojų, kas įgalintų sumažinti modernizacijos kainą.
–          Kadangi didžiąją dalį lėšų už modernizaciją apmokės namo savininkai, namo savininkai turi turėti lemiamą balsą pasirenkant konkretų rangovą jų namo modernizacijai atlikti.
–          Išnaudoti galimybę derinti savivaldybės finansuojamą aplinkos tvarkymą ir daugiabučių namų modernizaciją, t.y. savivaldybėms planuojant aplinkos priežiūros darbus pozityviai diskriminuoti daugiabučių namų kvartalus, kurie vykdo namų modernizaciją.
Socialinė parama: kliūtį modernizacijai paversti papildoma motyvavimo galimybe
–          Valstybės skiriama tikslinė socialinė parama, kompensuojanti dalį šildymo išlaidų ilgą laiką neigiamai veikia socialinės paramos gavėjų paskatas dalyvauti jiems priklausančio daugiabučių namo modernizacijoje, nes tikslinės socialinės paramos gavėjai yra iš dalies apsaugoti nuo aukštų šilumos kainų.
–          Kadangi valstybės politika tuo pat metu yra nukreipta skatinti modernizacijos tempus, natūralu, kad valstybė turėtų būti suinteresuota minimizuoti veiksnius, neigiamai veikiančius gyventojų paskatas modernizuoti būstą.
–          Todėl reikia numatyti ir paskelbti datą, po kurios tikslinė parama šilumos išlaidoms kompensuoti nebebus taikoma. Toks sprendimas pasiųstų aiškų signalą gyventojams, kad nemodernizuoto būsto šildymo išlaidos didės, o svarbiausia, išlaidos nebebus kompensuojamos. Tokia priemonė turėtų padidinti paskatas investuoti į būsto modernizavimą.
Aktyvūs valstybės veiksmai: šalinti techninius, biurokratinius suvaržymus, trukdančius modernizacijai
–          Ir toliau lengvinti kelius atsirasti inovatyviems būdams namo savininkams rasti lėšų modernizuoti būstą, efektyviai naudojant savo turimą turtą (pvz., aukštingumo didinimas, užstatymo tankinimas);
–          Nebekeisti valstybės paramos dydžio ar jos skyrimo taisyklių bent artimiausiu laikotarpiu, tam, kad daugiabučių savininkai neatidėliotų investicijų tikėdamiesi didesnės valstybės paramos ateityje, kad būtų galima įvertinti dabartinio modernizacijos mechanizmo efektyvumą.