Ne viena vyriausybė, kurdama būsto plėtros programas, žadėjo gyventojams įvairias paramas būstui įsigyti. Pagrindinis šių programų tikslas – palengvinti sąlygas gyventojams, ypač jaunoms šeimoms, įsigyti būstą, tačiau kaip pagrindinė priemonė programose numatomas vienoks ar kitoks subsidijavimas. LR Finansų ministerija įkūrė Paskolų draudimo įmonę, buvo sukurtas ne vienas modelis, turėjęs padėti spręsti bei tvarkyti būsto kreditavimo problemas. Tačiau visi jie dėl vienų ar kitų priežasčių neveikia.
2000 metų sausio 22 d. Lietuvos laisvosios rinkos instituto ekspertai buvo pakviesti dalyvauti Ministro Pirmininko A. Kubiliaus organizuotoje diskusijoje „Būsto plėtra. Įgyvendinimo problemos”. Šioje diskusijoje buvo nagrinėjamos kliūtys, stabdančios būsto plėtrą, teisinė bazė bei aptariamos būsto kreditavimo skatinimo priemonės.
Diskusijos metu LLRI pristatė savo poziciją šiuo klausimu. LLRI atkreipia dėmesį į tai, kad būsto plėtros ir kreditavimo klausimai turėtų būti nagrinėjami ne kaip valstybės parama. Pirmiausia reikėtų nagrinėti, kaip panaikinti esamas kliūtis būstui įsigyti ir kaip supaprastinti visą statybos reglamentavimą. Be to, LLRI pasisako prieš vieno sektoriaus išskyrimą iš kitų, kai šiam sąlygos palengvinamos kitų sąskaita.
Toliau pateikiama LLRI pozicija dėl būsto problemų sprendimo, kuri buvo išsakyta ir spaudoje.
Būsto problemos Lietuvoje aktualios – LLRI nuomone, tai neginčytina. Svarstytinas klausimas – kokiomis priemonėmis valstybė gali įtakoti šių problemų sprendimą. Žmonėms paprastai yra sudėtinga įsigyti būstą dėl šių priežasčių: (1) nepakankamų pajamų ir (2) – teisinių ir administracinių kliūčių.
Valstybės galimybės įtakoti (1) priežastį:
Visų gyventojų finansinės padėties gerėjimas yra pats bendriausias valstybės tikslas
Valstybė gali įtakoti žmonių pajamas gerindama verslo sąlygas, ir taip sudarydama sąlygas žmonėms dirbti bei užsidirbti. Kita vertus, sumažinusi mokesčių bei kitų reguliavimų naštą verslui (pvz., panaikinusi tarifinius bei netarifinius barjerus importuojamoms statybinėms medžiagoms, panaikinusi kelių mokestį, skaičiuojamą nuo įmonės apyvartos, supaprastinusi derinimo procedūras), valstybė gali sudaryti sąlygas būsto kainoms sumažėti.
Finansinė parama būsto įsigijimui – tai lėšų perskirstymas atimant iš vienų ir duodant kitiems
Valstybė neturi savų lėšų, kad galėtų tiesiog duoti žmonėms pinigų ar apmokėti kai kurias jų išlaidas. Bandymai padidinti dalies gyventojų pajamas suteikiant jiems lengvatas, kompensuojamas biudžeto lėšomis, reiškia esamų lėšų perskirstymą: iš vienų atimti, kitiems duoti. Juo labiau kai apibrėžtų kriterijų, kas yra vertas gauti, o kas privalo duoti – nėra.
Finansinė parama būsto įsigijimui skatina gyvenimą ne pagal pajamas
Dirbtinai stimuliuojant būsto įsigijimą, atsiras naujų problemų. Kadangi „remiamą” būstą įsigis žmonės, kurie patys nėra finansiškai pajėgūs to padaryti, yra didelė tikimybė, kad pasikeitus sąlygoms rinkoje bei valstybės finansinėms galimybėms, jie nepajėgs išlaikyti būsto (grąžinti paskolos, pabaigti statybų). Dėl to padidės būsto pasiūla rinkoje, kris nekilnojamo turto kainos, o dėl to nukentės visi šioje grandinėje dalyvaujantieji: žmogus, susigundęs pirkiniu ne pagal galimybes, bankas, išdavęs lengvatinį kreditą, valstybė, šias lengvatas garantavusi, investuotojai į nekilnojamą turtą bei kiti susiję subjektai. Suteikus lengvatų būstui įsigyti, labai tikėtinas spaudimas gauti lengvatų mokesčiams už šildymą bei kitus komunalinius patarnavimus.
Mokesčių lengvatos atsieina biudžetui brangiau nei planuojama
Tai gresia sudėtingu mokesčių administravimu, nenatūraliu proteguojamo sektoriaus išsiplėtimu (jeigu lengvata būtų taikoma gyvenamai statybai, tai bet kokią statybą būtų stengiamasi įforminti kaip gyvenamą ir pan.), padidintais mokesčiais kitiems rinkos subjektams (nes reikia kompensuoti dėl lengvatų statyboms susidariusį biudžeto įplaukų trūkumą) bei skolinimusi.
Specialios programos skatina paternalistinius Lietuvos valstybinės valdžios ir piliečių santykius
Požiūris, kad būsto problema turi būti sprendžiama valstybinių rėmimo programų pagalba, skatina žmones manyti, kad valstybė privalo parūpinti jiems būstą. Toks požiūris atitolina galimybę iš esmės reformuoti socialinę politika, perorientuojant ją nuo „valstybės rūpinimosi” prie sąlygų sudarymo „pasirūpinti savimi”.
Bet kokia proteguojamų prekių ar paslaugų bei lengvatų sistema neišvengiamai veda prie korupcijos
To nepavyktų išvengti ir vykdant būsto paramos programas, jeigu jose būtų numatytos išskirtinės sąlygos būstą įsigyjantiems ar jį statantiems subjektams.
Išvada (1) : jokios valstybinės programos ar kitokios politikos priemonės negali tiesiogiai padidinti visų gyventojų pajamų. Valstybės valdžia neturi kitokių svertų pakelti visų gyventojų pajamas, kaip tik vykdyti visų rūšių verslui palankią ekonominę politiką, mažinti mokesčius bei biurokratinius suvaržymus. Kuo greičiau Lietuvoje bus sudarytos palankios verslo sąlygos, tuo greičiau augs ekonomika ir gyventojų pajamos.
Valstybės galimybės įtakoti (2) priežastį:
Reikalingas žemės rinkos liberalizavimas
Būtina sudaryti realias galimybes juridiniams asmenims įsigyti žemę nuosavybės teise, pirkti žemę užsieniečiams. Reikia panaikinti žemės skirstymą pagal paskirtį (pvz., žemės ūkio, ne žemės ūkio paskirties, tikslinės paskirties), atsisakyti privalomų verslo planų iš norinčiųjų dalyvauti aukcione, atsisakyti visuotinio detaliųjų planų reikalavimo, paliekant jį tik specifiniams objektams. Šios priemonės labai pagyvintų žemės rinką bei statybas Lietuvoje.
Gyvenamųjų namų savininkų bendrijų įstatymas sudaro prielaidas traktuoti bendriją kaip juridinį asmenį
Todėl bendrija, turėdama menkesnes galimybes nei įmonė, turi vykdyti juridinio asmens prievoles. Bendrija kuriama tik bendros nuosavybės turto valdymo tikslais, o ne tam, kad vykdytų komercinę veiklą įdarbindama žmones. Taigi – taikoma reikalavimų našta nėra adekvati bendrijos uždaviniams. Tokiomis sąlygomis jokiu būdu negalima versti jungtis žmonių į bendrijas privaloma tvarka – tai dar labiau sumažintų gyventojų motyvaciją rūpintis būstu.
Reikalingos naujos paslaugos
Įmonių, teikiančių paslaugas gyventojams (buvusių namų valdybų) privatizacija yra dar vienas veiksnys, galintis įtakoti esamo butų ūkio pertvarką. Prastas savivaldybės įmonių darbas sudaro sąlygas kristi daugiabučių namų vertei, formuoja negatyvų gyventojų požiūrį į namo priežiūros reikalus, neskatina investicijų į būstą.
Skiriasi reali ir formali rizika
Ir Lietuvos, ir pasaulio patirtis rodo, kad reali būsto kreditavimo rizika yra labai maža. Jeigu tai pripažįstama, tai valstybės garantija tokių paskolų rizikai sumažinti yra nereikalinga (ji tik blogina valstybės finansinius rodiklius). Siekiant padidinti bankų suinteresuotumą teikti būsto paskolas, tikslinga formalius rizikos parametrus priartinti prie realių. Būtent, sumažinti Lietuvos banko nurodomus rizikos koeficientus, taikomus būsto paskoloms komerciniams bankams skaičiuojant kapitalo pakankamumą (būsto paskoloms šiuo metu – nuo 50 iki 100 proc., o paskoloms su valstybės garantija nuo 0 iki 20 proc., VVP – 0 proc.).
Kuo daugiau valdiškų investavimo galimybių, tuo mažiau išteklių lieka būsto paskolom
VVP bei LB siūlomi indėlių aukcionai yra daug patrauklesni, nei būsto paskolos: formaliai rizikos – jokios, darbo – mažai, o VVP atveju ir palūkanos geros. Tai ypač ryšku esant nedidelei konkurencijai tarp komercinių bankų. Todėl valstybė turi mažinti savo skolinimosi apimtis bei centrinio banko intervencijas į rinką bei sudaryti palankias sąlygas konkurencijai tarp komercinių bankų.
Tiek norintiems įsigyti būstą, tiek kapitalo rinkai būtų naudinga, jei veiktų Ipotekos kreditavimo sistema
Tačiau labai svarbu, kad tokia sistema veiktų rinkos sąlygomis, t.y. nebūtų dirbtinai sukurta valstybės įmonė. Todėl reikia priimti reikalingus teisės aktus (šiuo metu Lietuvoje nėra teisinių prielaidų steigti kitokį nei komercinį banką) bei netrukdyti privačiai iniciatyvai, kai ji atsiras, tokią veiklą pradėti.
Išvada (2) : Sudaryti teisines prielaidas būsto (kaip ir kitų sektorių) plėtrai yra valstybės galiose. Tuo ji ir turi užsiimti. Tuomet būstą įsigis tie, kurie finansiškai pajėgia tai padaryti. Turtingesniems žmonėms įsigyjant naują būstą, prastesnio būsto pasiūla didės, jo kainos kris ir vis daugiau žmonių bus pajėgūs jį įsigyti.
