Lietuvos Respublikos Seimo duomenų bazėje 2007-09-19 įregistruotu įstatymo projektu siūloma keisti Civilinio kodekso 4.85 straipsnio, reglamentuojančio butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės teisės įgyvendinimo santykius, 1 dalį ir įtvirtinti, kad, priimant sprendimus, butų ir kitų patalpų savininkai turėtų tiek balsų, kiek jiems priklauso buto ar kitų patalpų ploto kvadratiniais metrais. Šiuo metu kodeksas numato, kad kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą. Įstatymo projekto aiškinamajame rašte nurodoma, kad toks pakeitimas reikalingas dėl to, kad dabar galiojanti nuostata „tinkamai neužtikrina daugiabučio namo patalpų savininkų teisių įgyvendinimo, nes susidaro situacijos, kai tiek pat balsų turi ir nedidelio gyvenamojo ploto savininkas ir žymiai didesnio buto savininkas“. Nurodoma, kad šis įstatymo projektas yra Daugiabučių savininkų bendrijų įstatymo projekto Nr. XP-1041 (2) lydintis dokumentas.
Dėl CK 4.85 str. pakeitimo įstatymo ir kitų kodekso normų, reglamentuojančių dalinės nuosavybės santykius, suderinamumo
Nuostatos dėl bendros dalinės nuosavybės valdymo, naudojimo ir disponavimo yra įtvirtintos Civilinio kodekso ketvirtosios knygos „Daiktinė teisė“ V skyriaus ketvirtojo skirsnio „Bendrosios nuosavybės teisė“ 4.76-4.85 straipsniuose. Pažymėtina, kad tiek bendrosios normos dėl bendro turto teisių ir pareigų naudotis bendrąja daline nuosavybe ir ją išlaikyti (CK 4.76 str.), tiek specialiosios normos dėl naudojimosi namais, butais ar kitais nekilnojamaisiais daiktais, kurie yra bendroji dalinė nuosavybė (CK 4.82 str. 3 d.), įtvirtina principą, kad bendrasavininkio teisė į bendro turto pajamas bei atsakomybė, susijusi su bendro turto išlaikymu, mokesčių, rinkliavų mokėjimu yra proporcinga jo turimai bendro turto daliai
[1]. Šio principo laikomasi ir tuomet, kai kalbama apie tvarką, kurią tarpusavio sutarimu nustato namo, buto ar kito nekilnojamojo daikto bendrasavininkiai dėl naudojimosi atskiromis izoliuotomis to namo, buto patalpomis ar kito nekilnojamojo daikto konkrečiomis dalimis (CK 4.81 str. 1 d.).
Esant tokiam principui, didesnio ploto butų ar kitų patalpų savininkas visuomet padengia didesnę išlaidų, susijusių su pastato eksploatacija ir priežiūra, dalį nei mažesnio ploto patalpų savininkas. Todėl tiems atvejams, kai yra priimami finansinių pasekmių turintys sprendimai (pvz., dėl pastato renovacijos, bendro naudojimo patalpų pertvarkymo, pagrindinių namo konstrukcijų ar bendrojo naudojimo mechaninės, elektros, sanitarinės–techninės ir kitokios įrangos keitimo, atnaujinimo, priežiūros ir pan.), siūlomas reguliavimas, kuomet didesnio ploto patalpų savininkas turėtų daugiau balsų proporcingai jo valdomam patalpų plotui, būtų pagrįstas ir racionalus.
Tačiau siūlomo reguliavimo pagrįstumas nėra akivaizdus tais atvejais, kuomet priimami finansinių pasekmių savininkams neturintys sprendimai (pvz., dėl bendrijos įstatų keitimo, vidaus tvarkos taisyklių patvirtinimo, patalpų paskirties keitimo, bendrasavininkių informavimo tvarkos nustatymo, bendrasavininkių kitų tarpusavio neturtinių santykių ir pan.).
Dėl CK 4.85 str. pakeitimo įstatymo ir Daugiabučių savininkų bendrijų įstatymo nuostatų suderinamumo
Šiuo metu galiojančiame Daugiabučių savininkų bendrijų įstatyme (4 str.), taip pat 2006-11-27 LR Seimo svarstymui pateiktoje naujoje Daugiabučių savininkų bendrijų įstatymo projekto Nr. XP-1041(2) redakcijoje (10 str.) yra įtvirtintos nuostatos, kad vienos patalpos (buto) savininkas turi vieną balsą.
Teikiant CK 4.85 str. pakeitimo įstatymo projektą, kartu pateiktas ir siūlymas dėl Daugiabučių savininkų bendrijų įstatymo projekto Nr. XP-1041(2) 10 straipsnio 9 dalies pakeitimo taip, kad ši atitiktų siūlomą Civilinio kodekso reguliavimą. Juo siūloma numatyti, kad bendrijos narys turi tiek balsų, kiek jam nuosavybės teise priklauso nekilnojamojo turto registre įregistruotų patalpų ploto kvadratiniais metrais tame daugiabučiame name ar kitame pastate. Nei šiame siūlyme, nei Daugiabučių savininkų bendrijų įstatyme nėra išskiriami turintys finansinių pasekmių sprendimai ir neturintys finansinių pasekmių sprendimai.
Dėl CK 4.85 str. pakeitimo įstatymo ir Akcinių bendrovių įstatymo analogijos
Analogija tarp Civilinio kodekso nuostatų, reglamentuojančių bendrosios dalinės nuosavybės valdymą, disponavimą ir naudojimą bei Akcinių bendrovių įstatymo nuostatų, reglamentuojančių akcininkų teises ir pareigas, gali būti taikoma, nes tai yra savo pobūdžiu panašūs santykiai.
Akcinių bendrovių įstatyme yra skiriamos turtinės akcininkų teisės (pvz., gauti bendrovės pelno dalį, gauti likviduojamos bendrovės turto dalį ir kt.) ir neturtinės akcininkų teisės (pvz., dalyvauti visuotiniuose akcininkų susirinkimuose; gauti įstatyme nurodytą informaciją apie bendrovę). Pažymėtina, kad teisė balsuoti visuotiniame akcininkų susirinkime yra neturtinė akcininko teisė, tačiau ji įgyvendinama „pagal akcijų suteikiamas teises” (16 str. 1 d. 2 p.), bet ne remiantis principu „vienas akcininkas – vienas balsas“.
Manytina, kad tam tikrų turtinių ir neturtinių bendrasavininkų teisių atskyrimas taip pat galėtų būti svarstomas. Net ir neapibrėžus šių sąvokų, Civiliniame kodekse ir Daugiabučių savininkų bendrijų įstatyme galėtų atsirasti nuostatos dėl skirtingo pobūdžio sprendimų (turinčių finansinių pasekmių ir neturinčių finansinių pasekmių) priėmimo tvarkos. Taip pat gali būti svarstomi ir kiti kriterijai, nustatantys bendrasavininkiams paskirstomų balsų skaičių (pvz., balsai gali būti proporcingi ne turimo patalpų ploto absoliučiai išraiškai, o kvadratinei šakniai iš šio skaičiaus – šis principas atskirais atvejais taikomas ES praktikoje).
Išvados
1. Dabartinis CK 4.85 str. reguliavimas, kuomet patalpų ir butų savininkai turi po vieną balsą, yra diskriminacinis didesniųjų patalpų (butų) savininkų atžvilgiu tais atvejais, kuomet priimami finansinių pasekmių savininkams turintys sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo.
2. Siūlomas CK 4.85 str. reguliavimas, kuomet patalpų ir butų savininkų balsų skaičius yra proporcingas jų turimų patalpų (butų) plotui yra diskriminacinis mažesniųjų patalpų (butų) savininkų atžvilgiu tais atvejais, kuomet priimami finansinių pasekmių neturintys sprendimai.
3. Civilinis kodeksas ir Daugiabučių savininkų bendrijų įstatymas turėtų būti keičiami taip, kad atskirai reglamentuotų 1-2 išvadose nurodytus atvejus.
[1] ši dalis, pagal kodeksą, yra lygi savininkui nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir gyvenamojo namo naudingojo ploto santykiui (CK 4.82 str. 5 d.)
