Lietuvos žemės rinkos reguliavimas susilaukia tiek šalies gyventojų ir verslo atstovų kritikos, tiek tarptautines verslo sąlygas ir viešąjį administravimą stebinčių institucijų – Pasaulio banko, Tarptautinio valiutos fondo ir kitų organizacijų pastabų.
Žemės rinkos reguliavime susiduriama su esminėmis problemomis: savininkai yra suvaržyti teritorijų planavimo dokumentų, kurie ne tik neužtikrina kaimynų apsaugos, bet yra nelankstūs, politizuoti ir sudėtingi. Nuo sistemos trūkumų labiausiai kenčia mažieji savininkai, turintys ribotus finansinius, ekonominius ar politinius svertus. Lietuvos laisvosios rinkos institutas atliko išsamią žemės rinkos reguliavimo politikos analizę ir pateikė siūlymus, kuriais remiantis galėtų būti reformuojamas žemės rinkos reglamentavimas.
Žemės rinka yra vienas trukdžių investicijoms į Lietuvą.
- 2007 metais Tarptautinio valiutos fondo rekomendacijose konstatuota, kad „net ir įgyvendinus restituciją žemės naudojimas yra apsunkintas ilgai trunkančiomis ir neprognozuojamomis teritorijų planavimo procedūromis“.
- Pasaulio banko ir Rekonstrukcijos ir plėtros banko atliekamas verslo sąlygų tyrimas BEEPS – palyginti su 2002 metais, 2005-aisiais beveik dvigubai daugiau įmonių teigė turėjusios sunkumų pradėti naudoti žemę.
Žemės rinkos reguliavimas yra vienas iš gyventojų nepasitenkinimą keliančių veiksnių.
- „Transparency International“ Lietuvos skyriaus 2005 metų Lietuvos korupcijos žemėlapis – tarp penkių labiausiai korumpuotų procedūrų, kurias nurodė apklausti gyventojai ir verslininkai, pateko dvi, susijusios su žemės rinkos reguliavimu: žemės paskirties keitimas ir leidimų statybai ir rekonstrukcijai išdavimas ir dokumentų derinimas.
- Žemės, kurioje galima statyti namus, trūkumas yra viena iš aukštų būsto kainų Lietuvoje priežasčių.
Esama teritorijų planavimo sistema netinkama verslui ir žmonėms, nes
- Planavimas yra nelankstus ir sunkiai gali suspėti su besikeičiančia realybe.
- Centrinė teritorijų planavimo sistema negarantuoja stabilumo, nes net bendrieji planai keičiami dažnai.
- Dėl sudėtingų procedūrų planavime pasitaiko klaidų.
- Centrinio planuotojo galios priimti vieną ar kitą sprendimą sudaro prielaidas korupcijai.
- Kaimynai nėra pagrindiniai asmenys, su kuriais yra derinama veikla, jie neretai lieka be realios galimybės paveikti plėtrą greta savo sklypo, nors formaliai visuomenės įtraukimas yra skatinamas ir neva užtikrina susitarimą.
Klaidingai įsivaizduojama, kad žemės rinkos reguliavimas nekainuoja gyventojams. Taip pat gajus manymas, kad galima suręsti tobulą teritorijų suplanavimą, jei tinkamai „išauklėtume ir apmokytume” planus kuriančius ir administruojančius valdininkus. Nepamatuotai teigiama, kad planuoja tik valstybė, o ne privatūs žmonės ir privatūs nesuteiks „viešųjų gėrybių“ – parkų, automobilių stovėjimo aikštelių, vaikų žaidimo aikštelių ir pan.
Pokyčių gairės turėtų būti:
Pagrindinis žemės naudojimo reguliavimo tikslas turėtų būti užtikrinti geriausias galimybes Lietuvos gyventojams naudotis teritorijomis užtikrinant jų nuosavybės apsaugą – nuosavybę svarbu saugoti ir nuo kitų savininkų, ir nuo valstybės, ir savivaldybės vykdomos veiklos.
Bendrieji planai turi brėžti tik pagrindines plėtros kryptis ir detaliai nurodyti valstybės investicijas, prie kurių galėtų derintis verslas ir gyventojai. Bendrieji planai neturi planuoti privačių investicijų bei veiksmų.
Teritorijų planavimas pirmiausia turi užtikrinti tiesiogiai su kintančia teritorija susijusių asmenų – sklypo kaimynų – interesus. Nei reglamentai nustatantys sklypo naudojimo sąlygas, nei formalus kaimynų įtraukimas į teritorijų planavimo procesą ne tik negali užtikrinti abi puses tenkinančio susitarimo, bet ir trukdo ilgalaikiais susitarimais pagrįstai kaimynų bendruomenių plėtrai. Todėl reikia atsisakyti demonstratyvaus visuomenės įtraukimo, o skatinti privačiais susitarimais pagrįstą kaimynų dalyvavimą planavime.
Nekilnojamojo paveldo apsauga turi remtis privačios nuosavybės apsaugos principu ir siekti, kad jis būtų naudojamas, gyvas ir taip išsaugotas. Saugomos teritorijos ateityje iš naujo „atrastų“ savo vertę jeigu būtų privatizuotos, tai užtikrintų ilgalaikę jų apsaugą.
Jei teritorijų planuose būtų sumažinta reikalavimų, kokia veikla gali būti vykdoma ir savininkai galėtų pasirinkti komerciškai patraukliausią naudojimo būdą, padidėtų žemės pasiūla, todėl:
– susidarytų prielaidos būsto kainų sumažėjimui;
– sumažėtų spaudimas statyti gyvenamuosius namus paveldo ir saugomų gamtinių objektų teritorijose. Sumažėtų ir paskatos korupcijai.
– sumažėjus rinkos kainoms, Vyriausybė turėtų daugiau galimybių užbaigti restituciją kompensuojant gyventojams realią rinkos kainą už sklypus. Ji šiuo metu vengiama
Žemės rinkos reguliavimas yra viena iš strateginių Lietuvos laisvosios rinkos instituto veiklos sričių 2005–2007 metais. Instituto tikslas šioje srityje – svarbiausius sprendimus dėl naudojimosi žeme ir teritorijų planavimo sugrąžinti privatiems savininkams ir jų bendruomenėms.
Dėl papildomos informacijos kreipkitės:
Laura Dabulytė, LLRI Komunikacijos vadovė
Tel. 85 252 62 63, Mob. 8 610 22 442
El. p. Laura@lrinka.lt
