Lietuvos laisvosios rinkos institutas (LLRI) išnagrinėjo Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso 4.84 straipsnio pakeitimo ir papildymo įstatymo projektą XIP-2917 (toliau – Įstatymo projektas) ir teikia pastabas.
1. Dėl apribojimų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės Administratoriui
Įstatymo projektas užkerta kelią dideliam skaičiui ūkio subjektų būti Bendrosios dalinės nuosavybės administratoriumi (toliau – Administratorius)
Pagal įstatymo projektą, Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės Administratoriumi negali būti :
– šilumos, elektros, dujų, geriamojo vandens tiekėjai;
– asmenys, teikiantys atliekų išvežimo ar kitas komunalines paslaugas;
– nurodytoms veikloms naudojamų medžiagų, apskaitos prietaisų ir kitų įrenginių gamintojai;
– asmenys, besiverčiantys nurodytų medžiagų, prietaisų ir įrenginių didmenine ar mažmenine prekyba;
– asmenys, užsiimantys biokuro gamyba, didmenine ar mažmenine prekyba;
– kartu su išvardytais asmenimis priklausantys susijusių ūkio subjektų grupei pagal Lietuvos Respublikos konkurencijos įstatymą.
Įstatymo projektas sukuria daug ūkinės veiklos laisvės apribojimų, nepadeda pasiekti keliamų tikslų (užtikrinti komunalinių paslaugų vartotojų daugiabučiuose namuose interesų apsaugą ir sąžiningą konkurenciją komunalinių paslaugų sektoriuje) ir gali turėti neigiamų pasekmių: sumažėjusią konkurenciją, didesnes kainas vartotojams ir papildomas išlaidas.
Integracijos ar ryšių su kitomis įmonėmis uždraudimas gali padidinti Administravimo paslaugos kainą
Įmonių plėtra į susijusias veiklas (pvz., Administravimas ir komunalinių paslaugų teikimas) yra plačiai paplitusi praktika. Tokia integracija gali sumažinti sąnaudas, pagerinti paslaugų kokybę ir taip būti naudinga vartotojams. Įstatymo projekte nurodytas reikalavimas atsisakyti tokių ryšių gali padidinti administravimo ir kitų paslaugų kainas vartotojams.
Pažymėtina, kad jei Administratoriai taikysis prie įstatymo reikalavimų, t.y. atsisakys ryšių, integracijos su kitomis įmonėmis ar kurs naujas įmones, jie neišvengiamai patirs išlaidų, kurias turės padengti iš rezervų ar perkelti vartotojui. Todėl išlaidų neabejotinai patirs ir vartotojai.
Ryšių ir integracijos uždraudimo įgyvendinimas gali būti sunkus mažesniuose miestuose, kur dėl rinkos mažumo optimaliai gali veikti tik integruota (pvz., komunalines ir Administravimo paslaugas) teikianti įmonė.
Įstatymo projektas gali trukdyti užsienio investicijoms ir sumažinti konkurenciją Administravimo rinkoje
Pagal 3-iąjį ES Energetikos politikos paketą įgyvendinančius Energetikos, Elektros energetikos, Gamtinių dujų įstatymų projektus, nepriklausomais tiekėjais Lietuvoje gali būti asmenys registruoti ES šalyse. Tokiu būdu, jei Administratorius, veikiantis Lietuvoje, yra susijęs su pvz., elektros energijos tiekėju, registruotu ES šalyje (tačiau nevykdančiu energijos tiekimo veiklos Lietuvoje), tokiam Administratoriui būtų galima taikyti įstatymo projekte numatytą draudimą.
Jei būtų pripažinta, kad draudimas Administratoriui būti susijusiam su kitomis įmonėmis apima ir įmones registruotas ES, tuomet net ir pvz., ES komunalinių paslaugų įmonės negalėtų investuoti į Administravimo veiklą.
Kliūtys ES energetikos ar net komunalinių paslaugų kompanijoms investuoti į Administravimo įmones Lietuvoje, pablogintų galimybes į administravimo veiklą pritraukti daugiau įmonių, sumažintų konkurencijos galimybes ir turėtų neigiamą poveikį Administravimo paslaugų kainai ir kokybei.
Apribojimai elektros energijos ir gamtinių dujų tiekimo įmonėms smarkiai viršija 3-iajame ES energetikos pakete numatytus apribojimus
Jei elektros energijos tiekėjas, registruotas ES šalyje, yra susijęs su Administratoriumi, veikiančiu Lietuvoje, tiekėjas bus priverstas atsisakyti ryšių su Administravimo įmone (pvz., atskirti ir parduoti Administravimo įmonę). Toks reikalavimas neatitinka ES 3-iojo energetikos paketo nuostatų (draudžiami tik tiekėjo ryšiai su perdavimo ar skirstymo įmonėmis) ir gali būti traktuojamas kaip neteisėta priemonė riboti konkurenciją energijos tiekimo sektoriuje.
Administratoriaus ryšiai su kitomis įmonėmis savaime nesuponuoja neobjektyvių sprendimų ar gyventojų poreikių neatitinkančios paslaugų kainos ir kokybės
Aiškinamajame rašte teigiama, kad „kai daugiabučio namo administratorius ir šildymo sistemos prižiūrėtojas bus nesusiję su komunalinių paslaugų teikėjais, jų priimami sprendimai bus objektyvesni, paslaugų kaina ir kokybė geriau atitiks konkretaus namo gyventojų poreikius.“ Yra daroma prielaida, kad Administratoriaus veiklos ar nuosavybės ryšiai su kitomis įmonėmis lemia neobjektyvius sprendimus ir gyventojų poreikių neatitinkančią paslaugų kainą ir kokybę. Tačiau ši prielaida yra ginčytina. Net jei administratorius pirktų su nuosavybės priežiūra susijusias paslaugas vien iš susijusių įmonių, tai savaime nereiškia, kad dėl to perkamų paslaugų kainos privalo būti aukštesnės. Netgi atvirkščiai, verslo praktikoje yra pavyzdžių, kad susijusios įmonės viena kitai taiko nuolaidas, geresnes sąlygas ir pan.
Jei ši prielaida kai kuriais atvejais būtų teisinga, t.y. Administratorius pirktų paslaugas didesne kaina iš susijusių įmonių, tai turėtų atsispindėti galutinėje Administratoriaus teikiamų paslaugų kainoje, o gyventojai už paslaugas turėtų mokėti daugiau (palyginus su kitų Administratorių paslaugų kaina). Jei mieste yra daugiau nei vienas Administratorius, mažiausios kainos kriterijų galima įtraukti į taisykles, pagal kurias Savivaldybė paskiria Administratorių. Tais atvejais, kai mieste veikia tik vienas Administratorius, sunku įrodyti, kad tokio Administratoriaus taikomos paslaugų kainos yra per aukštos (nes nėra kaip palyginti kainų), ar kad aukštą kainą nulemia Administratoriaus ryšiai su kitomis įmonėmis. Aukšta paslaugos kaina gali atsirasti dėl reguliavimo, neefektyvaus valdymo ir pan.
Pagal įstatymo projektą daugiabučio Administratoriumi negalės būti pvz., su dujų tiekėju susijusi įmonė, net jei minėtas daugiabutis neturi dujų tiekimo. Arba daugiabučio Administratoriumi negalės būti įmonė, susijusi su šilumos tiekėju, net jei daugiabutis nesinaudoja centralizuoto šilumos tiekimo paslaugomis ir pan. Tokiais atvejais net nėra pagrįsta teigti, kad ryšys tarp Administratoriaus ir įmonės gali nelemti aukštesnę Administratoriaus paslaugų kainą. Tai rodo, kad įstatymo projekte siūlomas reguliavimas gali neatitikti proporcingumo principo.
Administratoriaus skyrimo tvarka nėra priežastis drausti Administratoriui būti susijusiam su kitomis įmonėmis
Santykiai tarp daugiabučio namo bendrasavininkių ir Administratoriaus yra palygintini su situacija, kuomet savininkai samdo (perka) nuosavybės priežiūros paslaugą ir kontrakto sudarymo metu susitaria dėl kainos, kokybės ir kitų sąlygų. Tiesa, daugiabučių namų atveju, Administratorius yra paskiriamas (jeigu butų ir kitų patalpų savininkai neįsteigia gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos arba nesudaro jungtinės veiklos sutarties). Tokiu būdu galima būtų argumentuoti, kad savininkai patys nepasirinko Administratoriaus, nesitarė dėl kainos ir kokybės sąlygos.
Tačiau toks argumentas neatsižvelgia į du svarbius aspektus. Pirma, savininkai ir bendrasavininkiai yra įpareigoti rūpintis savo nuosavybe. Antra ir svarbiausia, tai niekaip nesusiję su Administratoriaus ryšiais su komunalinių paslaugų įmonėmis. Jei Administratoriaus skyrimo tvarka yra netinkama, draudimas Administratoriui būti susijusiam su kitomis įmonėmis šios problemos nesprendžia.
Galima sutikti, kad daugiabučių namų administravime yra problemų: bendrasavininkiai neprisiima atsakomybės už savo turto priežiūrą, todėl šios funkcijos imasi valdžia, leidžiami mokesčių mokėtojų pinigai, apribojama konkurencija. Egzistuoja įvairių Administratoriaus paskyrimo tvarkos modelių (pvz., mažiausios kainos kriterijus), kurių kiekvienas turi privalumų ir trūkumų. Administratoriaus ir kitų paslaugų teikėjų skyrimo tvarkai turi būti skirta platesnė diskusija, su aiškiai iškeltais tikslais, ko yra siekiama keičiant Administratorių ir kitų paslaugų tiekėjų skyrimo tvarką: didesnių investicijų į daugiabučius namų, mažesnių administravimo kaštų ir kt.
Siekiant užtikrinti didesnę konkurencija ir taip sukurti prielaidas mažesnėms kainoms, reikia, kad gyventojai pirktų Administravimo paslaugas (o geriausiu atveju – ir komunalines, šilumos punktų priežiūros ir kt. paslaugas) tiesiogiai iš tiekėjų, o rinkoje nebūtų sukuriama dirbtinių barjerų vykdyti šias veiklas.
Vis dėlto, svarbu pabrėžti, kad Įstatymo projektas nesprendžia aukščiau paminėtų problemų, o tik įveda ūkinės laisvės apribojimus, kurie nepadeda (o kartais net trukdo) pasiekti įstatymo projekto tikslų.
2. Dėl įpareigojimo viešai skelbti informaciją apie savo veiklą (sąnaudas, kainas, sudarytus sandorius, paslaugų teikimo sąlygas ir pan.)
Tarp Administratoriaus ir bendrasavininkių veikia paslaugos pirkėjo ir paslaugos pardavėjo verslo santykiai. Viešas Administratoriaus informacijos skelbimas pažeistų du svarbius principus. Pirma, sutarčių konfidencialumo principą, kuriuo garantuojama tarp pirkėjo ir pardavėjo sudarytų sutarčių informacijos apsauga (kaip tai apibrėžta CK). Antra, ir svarbiausia, pirkėjo statusas nesuteikia teisės pirkėjui gauti visą informaciją apie pardavėjo finansinę padėtį, veiksmus ir kt.; tai yra savininkų ir valdymo organų (o tam tikrais atvejais – ir kainų reguliatoriaus) teisė. Pažymėtina, kad kitose ūkio šakose pirkėjas neįgauna teisės gauti su pardavėju ir jo veikla susijusią informaciją.
Nėra aišku (o aiškinamasis raštas nepaaiškina) kam ir kokiu tikslu reikalinga paviešinti informaciją apie Administratoriaus veiklos sąnaudas, sąnaudas, kainas, sudarytus sandorius, paslaugų teikimo sąlygas ir pan. Pirkėjas informaciją apie kainą ir tarifus bei paslaugų teikimo sąlygas gauna sutarties sudarymo metu. Šią ir kitą informaciją konkurencijos priežiūros, vartotojų teisių apsaugos ir kitos valstybės institucijos gali gauti įstatymų numatyta tvarka.
Be to, pastebima tendencija, kad įmonės pačios savanoriškai pradeda viešinti informaciją apie produktų kainos sudedamąsias dalis, jei nusprendžia, kad tokie veiksmai padidins paslaugos patrauklumą vartotojams, pvz., degalinės (degalų kainos struktūra), prekybos centrai (maisto produktų kainos struktūra), šilumos tiekėjai (šilumos kainos struktūra) ir t.t. Todėl neatmestina galimybė, kad Administravimo įmonės ar ją valdantys asmenys (pvz., savivaldybės) gali imti viešinti šią informaciją ir be įstatymo projekte numatyto įpareigojimo.
3. Dėl Administratoriaus skyrimo tvarkos
Norime atkreipti dėmesį, kad įstatymo projekto 1 straipsnyje numatyta Administratoriaus skyrimo tvarka gali būti santykinai ilga ir brangi, nes paskirti Administratorių kiekvienam daugiabučiui reikės atskiro teismo sprendimo. Tai neabejotinai padidins Administratoriaus skyrimo išlaidas. Nėra aišku, kuo toks sprendimo būdas yra pranašesnis už tą, kuomet Administratorių paskiria skiria savivaldybės meras (valdyba) arba jo (jos) įgaliotas atstovas.
Įstatymo projektas taip pat numato, kad paskyrus (ar gyventojams pasirinkus) Administratorių, šis yra skiriamas 3 metų laikotarpiui. Tai reiškia, kad net jei gyventojų netenkins Administratorius, jie neturės galimybės pakeisti Administratoriaus (nebent įkurti bendriją ar sudaryti jungtinės veiklos sutartį). Pažymėtina, kad įstatymo projekte numatyti apribojimai ar įpareigojimai neužtikrina, kad daugiabučio namo savininkus Administratoriaus paslaugos tenkins visus 3 metus. Tokiu būdu ši įstatymo projekto nuostata suvaržo pasirinkimą, apriboja konkurenciją ir gali turėti neigiamą poveikį vartotojams.
Išvados ir siūlymai
1. Įstatymo projektas gali trukdyti užsienio investicijoms ir sumažinti konkurenciją Administravimo rinkoje
2. Apribojimai elektros energijos ir gamtinių dujų tiekimo įmonėms smarkiai viršija 3-iajame ES energetikos pakete numatytus apribojimus
3. Integracijos ar ryšių su kitomis įmonėmis uždraudimas gali padidinti Administravimo paslaugos kainą
4. Siūloma Administratoriaus skyrimo tvarka gali būti santykinai ilga ir pareikalauti papildomų resursų
5. Administratoriaus skyrimo tvarka nėra argumentas drausti Administratoriui būti susijusiam su kitomis įmonėmis
6. Administratoriaus ryšiai su kitomis įmonėmis savaime nesuponuoja neobjektyvių sprendimų ar gyventojų poreikių neatitinkančios paslaugų kainos ir kokybės.
7. Įstatymo projektas iš dalies teisingai identifikuoja, kad Administratorių ir kitų paslaugų teikėjų skyrimo tvarka turi trūkumų. Tačiau įstatymo projekte siūlomos priemonės tik įveda ūkinės laisvės apribojimus, kurie šių trūkumų nepašalina, o kai kuriais atvejais net gali trukdyti pasiekti įstatymo projekto tikslų.
Siūlome nepritarti įstatymo projektui XIP-2917.
