Lietuvos laisvosios rinkos institutas (toliau – LLRI) išnagrinėjo Lietuvos Respublikos Nekilnojamojo turto brokerių įstatymo projektą (XIP-972) ir teikia pastabas ir pasiūlymus.
Siūlomo naujo įstatymo paskirtis yra sukurti privalomą valstybinę nekilnojamojo turto brokerių atestavimo sistemą, įsteigti nekilnojamojo turto brokerių rūmus (asociaciją), reglamentuoti nekilnojamojo turto brokerių savivaldos organų struktūrą ir kompetenciją. Įstatyme nustatyti reikalavimai būtų taikomi visoms Lietuvoje veikiančioms nekilnojamojo turto brokerių įmonėms ir visiems nekilnojamojo turto brokeriams.
Valstybiniam atestavimui nėra poreikio
Įstatymo projekte siūlomas privalomas nekilnojamojo turto brokerių atestavimas ir išskirtinės atestavimo funkcijos suteikimas Nekilnojamojo turto brokerių rūmams iškraipytų rinką ir yra perteklinis. Nekilnojamojo turto brokerių rinkoje egzistuoja savireguliacija, geresnes paslaugas rinkoje teikiančios įmonės ar individualūs brokeriai užsitarnauja gerą reputaciją ir vartotojų palankumą. Rinkos dalyviai aktyviai konkuruoja tarpusavyje, pastebimas dalyvių mobilumas bei aktyvi potenciali konkurencija. Privalomas nekilnojamojo turto atestavimas apsunkintų naujų potencialių rinkos dalyvių atėjimą, nes padidėtų atėjimo į rinką kaštai. Tai neigiamai veikia konkurencinę aplinką rinkoje. Privalomo atestavimo reikalavimai ir privaloma registracija nekilnojamojo turto brokerių rūmuose taip pat didintų rinkoje veikiančių subjektų išlaidas ir tai keltų paslaugų kainas vartotojams.
Nekilnojamojo turto brokerių veikla nėra ir negali būti homogeniška, aiškiai apibrėžiama ir reglamentuojama bei licencijuojama, neegzistuoja idealus nekilnojamojo turto brokerio apibrėžimas. Nekilnojamojo turto brokerių įvairovė iliustruoja ir atspindi paklausos įvairovę. Skirtingus klientų poreikius tenkina ne tik objektyvi informacija apie nekilnojamojo turto objektus, bet ir asmeninės brokerio savybės, kontaktas su klientu, kitos papildomos paslaugos, kūrybiniai sprendimai. Didžiojoje dalyje Europos Sąjungos valstybių nėra panašaus pobūdžio valstybinio nekilnojamojo turto brokerių atestavimo, griežtos kontrolės, asocijuotos verslo struktūros vykdo savikontrolę savanoriškais pagrindais.
Siūlymas prieštarauja Konstitucijai
Lietuvos Respublikos Konstitucijos 35 straipsnis teigia, jog niekas negali būti verčiamas priklausyti kokiai nors bendrijai, politinei partijai ar asociacijai. Siūlomas įstatymo projektas verstų visus, norinčius verstis nekilnojamojo turto brokerio veikla, priklausyti Nekilnojamojo turto brokerių rūmams (asociacijai), todėl prieštarautų Konstitucijos 35 straipsniui.
Siūlymai nesprendžia potencialių piktnaudžiavimo atvejų
Brokerių atestavimas ir etikos kodeksas nepanaikintų pažeidimų ar piktnaudžiavimo galimybės. Kontraktinių sąlygų pažeidimai ar apgavystės yra baudžiamos įstatymo nustatyta tvarka ir be atestavimo tvarkos ir etikos taisyklių. Reguliuojamose veiklose irgi užfiksuojama daug pažeidimų. Ir net nėra kaip patikrinti, „prieš ir po“ situacijų, nes jos jau būna skirtingos. Papildomos valdžios kontrolės ir priežiūros įvedimas tik padidina galimų korupcijos, piktnaudžiavimo atvejų tikimybę, nes konkrečiai institucijai suteikiama galia suteikti arba nesuteikti atestatą į rinką ateinančiam subjektui ir tokiu būdu nuspręsti jo dalyvavimą nekilnojamojo turto brokerių rinkoje.
Savivalda
Nekilnojamojo turto brokerių veikla užsiimančių ūkio subjektų savivaldos ir savikontrolės klausimai turi būti sprendžiami pačių ūkio subjektų, jų asocijuotų struktūrų ir neturėtų būti reglamentuojami valstybės lygmeniu. Esant poreikiui, įvairių sričių verslo atstovai buriasi į asociacijas ir kitus asocijuotus organus savo iniciatyva ir sprendžia iškylančias aktualijas ir problemas, tokio pobūdžio struktūros egzistuoja daugelyje veiklų be valdžios įsikišimo.
Tarpininkavimo sutarties apibrėžimas
Įstatymo projekto 9 straipsnis siūlo apibrėžti, kas turi būti įtrauktą į tarpininkavimo sutartį tarp nekilnojamojo turto brokerio ir kliento. Siūloma numatyti ilgiausią galimą sutarties terminą, komisinio atlygio dydį ir kitas Nekilnojamojo turto brokerių rūmų nustatytas sąlygas. Tai pertekliniai reikalavimai, sumažinantys paslaugų įvairovę ir galimus jų variantus rinkoje. Klientų poreikiai yra individualūs ir kintantys, todėl rinkoje gali atsirasti poreikis įvairiausio pobūdžio sutartims. Paslaugos gali būti teikiamos komplektuojant ne tik nekilnojamojo turto brokerio, bet ir kito pobūdžio paslaugas, todėl tikslus sutarties formos apibrėžimas būtų ypatingai žalingas rinkos lankstumui, įvairovei ir inovatyvumui.
Nekilnojamojo turto objektų registras
Įstatymo projekto 27 straipsnis siūlo sukurti privalomą nekilnojamojo turto objektų registrą, kurį administruotų Nekilnojamojo turto brokerių rūmai. Tokio pobūdžio registras padidintų administracinę naštą nekilnojamojo turto brokerių įmonėms, nors kyla abejonių dėl tokio registro tikslingumo ir naudos.
Žala vartotojui ir rinkos dalyviams
Siūlomas įstatymo projektas žymiai apribotų nekilnojamojo turto brokerių rinkos dalyvių galimybę lanksčiai ateiti ir išeiti iš šios rinkos, prisitaikyti prie pokyčių ir klientų poreikių. Siūlomi pakeitimai padidintų nekilnojamojo turto brokerių administracinę bei finansinę naštą ir tai potencialiai keltų jų teikiamų paslaugų kainas. Dėl siūlomų pakeitimų žymiai padidėtų barjerai naujiems dalyviams ateiti į nekilnojamojo turto rinką, dėl to potencialiai nukentėtų paslaugų kokybė ir įvairovė. Nekilnojamojo turto brokerių atestavimo išskirtinės teisės suteikimas Nekilnojamojo turto brokerių rūmams padidintų korupcijos ir nesąžiningų veiksmų atvejų tikimybę ir nespręstų rinkoje egzistuojančių problemų.
LLRI siūlo nepritarti įstatymo projektui, nes jis iškreiptų konkurencines sąlygas rinkoje, yra ekonomiškai nepagrįstas ir perteklinis.
