„Vis daugiau“, – atsakytų, matyt, dauguma, stebinčių žemės rinkos dinamiką. Atsakytų gana drąsiai, nes matytų pokyčius rinkoje, stebėtų paklausos vieniems ar kitiems žemės plotams kitimą ir tuo metu patraukliausių sklypų pasiūlą. Rinkoje į klausimą „kiek kainuoja žemė“ galime atsakyti nesunkiai ir su nedidele paklaida.
O kaip žinoti kiek kainuoja žemė, kuria rinkoje nesimainoma? Palyginus ją su greta esančiu panašiu, tačiau, kita vertus, visai kitoms reikmėms naudojamu sklypu? Nusižiūrėjus, kaip ją vertina kokie nors garbūs kaimynai iš užsienio? Ar išvesti formulę, kuri „pagautų“ rinkos dinamiką ir tiksliai nustatytų kainą? Šiuos ir kitus klausimus bando atsakyti uosto valdytojai, veikėjai, vartotojai ir specialistai, remdamiesi vasarą paskelbtomis Valstybės kontrolės audito išvadomis dėl Klaipėdos uoste esančios žemės kainos, jos panaudojimo ir atnešamų pajamų.
Valstybės kontrolės išvados įnešė nemažai sumaišties į uosto žemės nuomos sistemą. Išvadose teigiama, kad uosto žemė nuomojama per pigiai, kad nuomos mechanizmas yra painus ir kad sistema turi būti keičiama, idant Uosto direkcija iš nuomos gautų daugiau pajamų ir atgautų savo investuojamas lėšas. Uosto direkcijai ir Susisiekimo ministerijai aktyviai diskutuojant, kaip nuomos kainos nustatymo sistemą derėtų keisti, verta atsižvelgti į kelis uosto žemės nuomos specifikos aspektus.
Pirma, valstybės kontrolės teiginys, kad nuomos kaina yra „per maža“, šiandien gali laisvai konkuruoti su uoste veikiančių įmonių nuomone, kad ta kaina iš tiesų yra „per didelė“: abu vertinimai yra labai sąlyginiai ir labai sunkiai pagrindžiami, nes tikros kainos, neturint galimybės remtis rinkos informacija, negalime žinoti.
Kaip ir negalime žinoti, gerai tai ar blogai, kad žemės nuomos kainos uoste stipriai skiriasi nuo panašių sklypų kainų Klaipėdos mieste. Toks skirtumas gali atsirasti dėl nevienodų nuomos kainų nustatymo metodikų. Klaipėdos uoste kainos yra nustatomos pagal Susisiekimo ministerijos patvirtintą metodiką, o mieste jos paaiškėja aukciono metu. Niekas nežino, kiek kvadratinis metras žemės uoste kainuotų, jei įmonės dėl jos varžytųsi aukcione. Kaip ir nežino, kiek konkretus žemės plotas kainuotų Klaipėdos senamiestyje, jei jo kainą pagal formulę „išspręstų“ Klaipėdos meras ar Aplinkos ministras.
Kita vertus, žemės nuomininkas mieste turi daugiau teisių – pavyzdžiui, išpirkti žemę arba išsinuomoti ją ilgam laikotarpiui, tuo tarpu nuomininkas uoste ne tik neturi tokių teisių, bet yra priverstas vykdyti ir daugybę įvairiausių įsipareigojimų. Kalbant apie kainų skirtumus reikia nepamiršti, kad žemės paskirtis ir panaudojimas mieste ir uoste yra nevienodi, todėl vargu ar galėtume ir, svarbiausia, turėtume, taip drąsiai lyginti raudoną ir į dešinę.
Antra, bandymas Uosto direkcijai užtikrinti daugiau pajamų uoste veikiančių įmonių sąskaita gali atnešti visai priešingų rezultatų nei tikimasi. Teisingai mąstoma, kad dalis uosto pajamų gaunama iš nuomos ir kad nuomą padidinus įplaukos į Direkcijos biudžetą didėtų. Tačiau dalis Direkcijos pajamų gaunamos ir tiesiogiai dėl uoste veikiančių bendrovių veiklos. Kuo įmonės sėkmingesnės ir konkurencingesnės, tuo daugiau jos pritraukia vartotojų, tuo daugiau pajamų gauna ir Uosto direkcija. Padidėjus nuomai, įmonės turėtų didinti savo paslaugų kainas, o tai atbaidytų dalį vartotojų ir sumažintų uosto pajamas.
Kai kuriais skaičiavimais, numatomi uosto žemės nuomos kainos pakyčiai gali tapti netgi lemtingais įmonėms, dirbančioms su mažomis pelno maržomis. Dalis tokių įmonių negalėtų mokėti 1,5-3,8 kartų didesnio mokesčio (pagal planus, kai kuriais atvejais kaina gali tiek išaugti) ir turėtų nutraukti veiklą. Imtis radikalių priemonių ir padidinti nuomos mokestį vien tam, kad jis būtų didesnis, arčiau miesto ar kad taip labiau atspindėtume užsienio uostų administracinių biudžetų sandarą, yra gana drąsu, o gal ir per drąsu. Juo labiau kad sprendimas būtų priimamas taip ir nežinant tikrosios žemės kainos. Nebent, aišku, kaina būtų nustatoma rinkos sąlygomis, pavyzdžiui, nuomojant žemę atvirame aukcione ir įmonėms dėl jos varžantis.
Formule pritaikomas mokestis esamiems vartotojams kitose srityse, kur veikiama rinkos sąlygomis, atrodytų keistai. Pavyzdžiui, jei administraciniame pastate reiktų valgyklos, pagal paskelbtus kriterijus iš daugelio būtų atrinkti potencialūs paslaugų teikėjai ir konkurencijos būdu vienas jų pasirinktas. Tuo tarpu šiandien uoste viskas vyksta atvirkščiai – pirma surandamas paslaugos teikėjas, o paskui pagal metodiką jam priskaičiuojamas mokestis.
Valstybės kontrolės susirūpinimas uosto patrauklumu, pajamomis ir kainų nustatymo problematika yra sveikintinas. Audito išvados parodė dabartinės kainų nustatymo metodikos netobulumą ir atvėrė duris viešai diskusijai, kaip sistemą galima būtų tobulinti.
Džiugu, kad iš Uosto direkcijos pasigirsta balsų, siūlančių atsisakyti painaus koeficientinio skaičiavimo. Kol metodika nepaskelbta, sunku vertinti, ar naujasis būdas nebus tik kitaip pavadintas senasis su visais valstybinio skaičiavimo trūkumais. Visgi teigiama, kad pokyčių tikrai bus – mokestį galvojama formuoti pagal bazinę kainą ir ploto išvystymo lygį. Kainos nustatymas įvertinant teritorijos išvystymo lygį (krantinės būklę, gylį, geležinkelius) ir esančios infrastruktūros lygį padarytų kainą lankstesne ir objektyvesne – naudotojas mokėtų daugiau už žemę išvystytą Uosto direkcijos lėšomis, mažiau už plotus, į kuriuos pačiam teks daugiau investuoti. Kita vertus, už vienodus objektus sklypuose kaina greičiausiai bus imama tokia pati, ir taip bus neįvertinama konkretaus objekto vertė nuomininkui. Pavyzdžiui, vienas nuomininkas gali turėti daug daugiau naudos iš atitinkamo ilgio geležinkelio, esančio jo plote, nei kitas. Tokius niuansus baziniais skaičiavimais įvertinti labai sunku, o siekiant ploto-kainos bent apytikslio atitikimo, tai padaryti yra būtina.
Sunku diskutuoti apie naujųjų modelių efektyvumą, kol šie nėra iki galo parengti ir iškristalizuoti. Galima tik tikėtis, kad naujos formulės, kurios pagal Valstybės kontrolės nurodymus kilsteltų kainą į viršų, nebus kuriamos, nes kainos taip gal ir padidėtų, tačiau uosto konkurencingumas mažėtų, o efektyvaus žemės paskirstymo problema ir toliau nebūtų sprendžiama. Taip pat norisi tikėtis, kad ilgainiui, net ir vėl gavę audito išvadą, kad „dabartinės uosto kainos neatspindi tikrosios žemės vertės“, galėsime kažkaip į tokią pastabą atsakyti, nes ta tikroji žemės vertė bus aiškesnė, o kaina visiems suprantamesnė.
