Nekilnojamo turto mokesčio įstatymo projektas numato vieno procento nekilnojamo turto mokesčio įvedimą gyventojams. Pateikiame argumentus, įrodančius, kad netikslinga taikyti nekilnojamo turto mokestį.
1. Mokestis mokamas, nesant tam šaltinių. Mokestis sumažins realiąsias žmonių pajamas.
Turtas savaime nekuria pajamų. Nekilnojamo turto mokesčio ydos slypi tame, kad jo objektas yra daiktas. Apmokestinimui šis, o ne kitas, objektas pasirinktas tik todėl, kad šį daiktą lengva apčiuopti, jo neįmanoma nuslėpti ir pan. Apmokestinimui neabejotinai būtų patrauklūs ir kiti daiktai, jei tik jie būtų taip tvarkingai apskaitomi, kaip nekilnojamas turtas. Istorijoje tokių faktų yra: apmokestinami langai, barzdos, kiti apčiuopiami objektai. Tačiau šių objektų apmokestinimo, tobulėjant visuomenei bei randantys efektyvesniems mokesčiams, yra atsisakyta. Šalys, kuriose veikia nekilnojamo turto mokesčiai, nuolat svarsto jų panaikinimo galimybes.
Situacija, kuomet asmuo turės turto, tačiau ne visuomet – pajamų – bus ypač būdinga Lietuvai, kur nekilnojamo turto įsigijimas tradiciškai buvo laikomas saugiausia investicija infliacijos ir bankų nestabilumo kontekste. Įvestas mokestis skaudžiai palies gyventojus, padidindamas jų socialinio nesaugumo jausmą bei sumažindami realiąsias pajamas. Būtina atsižvelgti į tai, kad jei žmogus turi pajamų, tai nuo jų sumoka visus priklausančius mokesčius, tame tarpe apmokestinamos ir pajamos iš nekilnojamo turto.
2. Brangus, tikrovės neatitinkantis apmokestinamosios vertės nustatymas. Realusis mokesčio tarifas visuomet skirsis nuo nominalaus.
Taikant nekilnojamo turto mokestį, nors objektas ir yra apčiuopiamas, neišvengiama daugybės administravimo problemų, kurios skaudžiausiai žeidžia mokesčio mokėtoją. Didžioji jų dalis susiję su apmokestinamosios vertės nustatymu, t.y. turto įvertinimu. Turto rinkos kaina išaiškėja tik rinkoje parduodant šį turtą, tad apmokestinamajai vertei nustatyti naudojami administraciniai turto vertinimo metodai. Pastarųjų pasirinkimas yra nedidelis, kiekvienas metodas turi rimtų trūkumų. Net ir vadinamasis “rinkos kainos” nustatymas, pasitelkiant nepriklausomus vertintojus, yra ydingas dėl neišvengiamo subjektyvumo. Atstatomosios vertės metodą kai kuriais atvejais prasminga taikyti draudimo tikslais, tačiau apmokestinti turtą pagal vertę, kiek jis kainuotų pastatyti “dabar” yra neprasminga, nes “dabar” jo tokio niekas ir nestatytų. Taigi, visi administraciniai turto vertinimo metodai lemia tai, kad realusis mokesčio tarifas kiekvienam turtui skiriasi nuo įstatymo nustatytojo, mokesčių našta tampa labai diferencijuota. Galiausiai, nesant objektyvaus vertės mato, neišvengiama piktnaudžiavimų bei dirbtinio įvertinimo. Vertinimo subjektyvumo gali būti išvengiama tik taikant įsigijimo vertės metodą, t.y. apmokestinant tą vertę, už kurią turtas buvo įsigytas ir ją indeksuojant, jei infliacija viršytų nustatytą ribą. Šiuo atveju atkrenta būtinybė turtą vertinti – turto vertė turi būti tiesiog užfiksuota. Tačiau net ir šio metodo taikymas turi didelės įtakos pačiai nekilnojamo turto rinkai, kuomet mažinamas asmenų mobilumas, Lietuvoje – kylant nekilnojamo turto kainoms – didesnė mokesčių našta tektų naujakuriams. Apibendrinant, galima pasakyti, jog nėra tokio vertės nustatymo metodo, kuris atitiktų paskirtį – įvertinti turtą mokesčių tikslais. Kadangi vertė nustatoma ne rinkoje, ją nustato ne pirkėjas ar pardavėjas, o trečiasis asmuo, turto vertė niekuomet nebus pagrįsta.
3. Nekilnojamo turto mokesčiai kėsinasi į privačios nuosavybės pagrindus. Bus sunaikinti ne apleisti, o gražūs ir dideli pastatai.
Nekilnojamo turto apmokestinimas kėsinasi į privačios nuosavybės pagrindus, iškreipia žmonių motyvacijas bei skatina išlaidavimą ir valkatavimą. Užuot pasirūpinę gyvenamuoju būstu, baimindamiesi potencialaus apmokestinimo, žmonės išleis santaupas kitiems tikslams. Neteisingai teigiama, jog mokestis pagelbės sunaikinti neprižiūrėtus, apleistus pastatus. Priešingai, mokestis tokiais pavers šiandien prižiūrėtus namus ir kitus pastatus, daug pastatų apskritai nebus pastatyta. Naujai statomi namai bus tokie, jog mokesčių našta slėgtų kuo mažiau. Lietuvos architektūrinis vaizdas bus stipriai įtakotas ne žmonių poreikių, o nekilnojamo turto mokesčio.
4. Mokestis nesuvienodins įmonių ir gyventojų apmokestinimo sąlygų, o tik dar labiau pagilins skirtumus.
Argumentuojama, jog įvedant mokestį gyventojams siekiama suvienodinti įmonių ir gyventojų apmokestinimo sąlygas. Šios sąlygos negali būti vienodos, kadangi įmonė turtą naudoja veiklai, tuo tarpu asmuo – dažniausiai gyvenimui. Įmonės pajamos, iš kurių jos moka nekilnojamo turto mokestį neapmokestinamos, tuo tarpu visos gyventojų pajamos yra apmokestintos bruto. Taigi, žmogus turto mokesčius turi mokėti iš sykį apmokestintų pajamų. Sąlygų suvienodinimas turėtų būti vykdomas ne įvedant naują mokestį, o panaikinant nekilnojamo turto mokestį įmonėms.
5. Mokesčio įvedimas sąlygos dvigubą pajamų apmokestinimą.
Kadangi visos gyventojų pajamos apmokestinamos, neatimant jokių atskaitymų, nekilnojamo turto mokestis turės būti sumokėtas iš apmokestintų pajamų. Dvigubas apmokestinimas yra viena iš didžiausių mokesčių sistemos ydų, mažinančių sistemos skaidrumą ir racionalumą.
6. Lietuvoje taikoma viena iš nekilnojamo turto apmokestinimo formų.
Pajamų mokesčiu apmokestinamos pajamos už turto nuomą yra netiesioginė turto apmokestinimo forma.
7. Dėl mokesčių numetimo fenomeno, bus apmokestinami ne tie, kuriam mokestis taikomas įstatymu.
Nekilnojamo turto mokestis gali būti “numetamas” (tax incidence), taigi tikrasis mokesčio mokėtojas bus ne turto savininkas, kurį siekiama apmokestinti, o kitas asmuo. Geriausiai mokesčio numetimo fenomeną iliustruoja atvejis, kuomet turtas yra išnuomojamas. Savininkas “nukelia” mokestį nuomininkui, padidindamas nuomos kainą. Taigi, mokesčio našta teks ne stambiesiems nekilnojamo turto savininkams, o neturintiems turto apskritai, tačiau jį nuomojantiems, ir vidutiniokams – turintiems apmokestinamo turto, tačiau juo besinaudojantiems savo reikmėms.
8. Nekilnojamo turto mokestis grubiai pažeidžia Mokesčių teisinės bazės sutvarkymo programoje įtvirtintus mokesčių teisingumo, neutralumo, proporcingumo bei administravimo veiksmingumo principus.
Mokestis yra neteisingas, kadangi sąlygoja ne proporcingą pajamų apmokestinimą, o progresyvinį arba regresyvinį, priklausomai nuo to, kas tampa tikruoju mokesčio mokėtoju. Mokestis nėra neutralus, kadangi iš visos turto įvairovės išskiriamas vienos rūšies turtas ir jo atžvilgiu taikomos skirtingos mokesčių taisyklės. Nekilnojamo turto mokestis savo esme negali užtikrinti mokesčių lygybės, kadangi įmonė ir asmuo nekilnojamu turtu naudojasi skirtingais pagrindais ir tikslais, įmonių pajamos nebus apmokestinamos. Nekilnojamo mokesčio administravimo veiksmingumas, lyginant su kitais mokesčiais, bus žymiai mažesnis.
9. Mokestis bus taikomas ne tik prabangai.
Plačiai naudojamas turtingųjų ir prabangos apmokestinimo argumentas yra “pritemptas”. Nekilnojamo turto turėjimas nėra nei prabanga, nei turtingumo įrodymas. Nekilnojamo turto turi ir jį paveldėję ar atgavę žmonės, ir įsigiję turtą iš skolintų lėšų. Apmokestinamo turto gali turėti ir daugiavaikės šeimos, kurioms šio turto turėjimas yra būtinybė, o ne prabanga. Dideliuose pastatuose gali gyventi kelios kartos, turto apmokestinimas skatins jį skaidyti, sukeldamas ir formalių , ir asmeninių sunkumų.
10. Nekilnojamo turto mokestis prieštarauja valstybės nuostatoms remti būstų įsigijimą.
Valstybė dabartiniu metu remia būstų įsigijimą, ateityje jį numatoma plėsti. Nekilnojamo mokesčio gyventojams kontekste ši iniciatyva vertintina tik kaip nekilnojamo turto mokesčio mokėtojų atsiradimo skatinimas.
11. Nekilnojamo turto mokestis neigiamai įtakoja nekilnojamo turto bei užstatų rinką.
Dėl nekilnojamo turto mokesčio šis turtas pigs – atsiras daugiau norinčių jį parduoti. Nekilnojamo turto rinka taps mažiau likvidi. Esant tokioms sąlygoms, norint gauti kreditą banke, reikės įkeisti daugiau turto. Bankų kreditai santykinai pabrangs, net ir nesikeičiant palūkanoms. Tai ypač skaudžiai atsilieps pradedančiam arba šeimos verslui.
Išvada. Neteisingai teigiama, jog neigiamų mokesčio įvedimo pasekmių nenumatoma. Nekilnojamo turto mokestis yra žalingas žmonėms, privačios nuosavybės institutui, iškreipia žmonių motyvacijas ir rinkos procesus. Mokestis pažeidžia Vyriausybės patvirtintus mokesčių sistemos principus, todėl nekilnojamo turto mokestis gyventojams neturi būti įvedamas, priešingai, turi būti atsisakoma mokesčio taikymo tiek žemei, tiek įmonių nekilnojamam turtui.
KONKREČIOS PASTABOS IR PASIŪLYMAI DĖL LIETUVOS RESPUBLIKOS NEKILNOJAMO TURTO MOKESČIO ĮSTATYMO PROJEKTO
Dėl įstatymo sąvokų (2 straipsnis)
Projekto 2 straipsnis apibrėžia Nekilnojamo turto ir Kito nekilnojamo turto sąvokas. Kadangi mokesčio objektas įstatyme nėra apibrėžiamas ir bus apmokestinamas “sąvokose” apibrėžtas turtas, šias sąvokas būtina patikslinti, nustatant ar nekilnojamu turtu laikoma nebaigta statyba.
Dėl atleidimo nuo mokesčio (7 straipsnis)
7 straipsnio 1 dalies 3, 4, 5, 6, 7, 12 punktai nustato, kad neapmokestinamas nustatytų organizacijų nekilnojamas turtas, išskyrus jo dalį naudojamą ūkinei – komercinei veiklai. Šių nuostatų įgyvendinimas sukels daug problemų, kadangi:
nėra apibrėžta, kas yra ūkinė – komercinė veikla;
net ir apibrėžus poįstatyminiuose aktuose ūkinės – komercinės veiklos sąvoką, bus neįmanoma identifikuoti turto paskirties ir atskirai paskirčiai skiriamos turto dalies, kadangi tas pats turtas gali būti naudojamas ir apmokamoms, ir nemokamoms paslaugoms teikti (pavyzdžiui, universitete tose pačiose auditorijose ir tose pačiose grupėse mokosi ir valstybės finansuojami studentai, ir patys mokantys už mokslą);
sukuriamos nelygios sąlygos įmonėms, užsiimančioms ta pačia veikla, tačiau turinčioms skirtingą statusą, taip pažeidžiant konkurencijos sąlygas.
1 dalies 1, 8, 12, 13, 14 punktai nustato, kad valstybės, savivaldybių bei kt. turimas nekilnojamas turtas yra neapmokestinamas. Ši nuostata yra ydinga mokesčių neutralumo požiūriu, kadangi sukuria skirtingus turto turėjimo standartus bei sudaro sąlygas iškreipti nekilnojamo turto nuomos kainas. Jei bendrame turto mokesčio taikymo kontekste esama atleistų nuo mokesčio, didėja neefektyvaus turto perskirstymo galimybė bei neefektyvaus jo naudojimo valdiškose institucijose paskatos. Nelygios sąlygos ta pačia veikla užsiimančioms, tačiau skirtingos nuosavybės įmonėms (pavyzdžiui, valstybinės ir privačios gydymo įstaigos) sukuria nevienodas veiklos sąlygas bei žeidžia konkurencijos principus. Turto mokesčio nustatymas valstybės (savivaldybės) įmonėms bei įstaigoms nėra lėšų kilnojimas iš vienos kišenės į kitą. Kaip valstybės įstaigose dirbantys žmonės moka pajamų mokestį, taip valstybės nuosavybės įmonės turi mokėti turto mokestį, siekiant išsaugoti bendrųjų ekonominės veiklos sąlygų neutralumą.
Atsižvelgiant į išdėstytus argumentus, būtina panaikinti 7 straipsnio 1 dalies 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 12, 13, ir 14 punktus.
Dėl nekilnojamo turto įvertinimo (8 straipsnis)
8 straipsnio 1 dalis nustato, kad nekilnojamas turtas vertinamas pagal Lietuvos Respublikos Vyriausybės pasirinktą vertinimo metodą. Kadangi skirtingi metodai gali žymiai įtakoti mokėtino mokesčio dydį, būtina įstatyme įtvirtinti taikytiną turto vertinimo metodą ar jo pasirinkimo kriterijus.
Kadangi turtas vertinamas ne mokesčio mokėtojo pageidavimu ir jo pasirinktu būdu, projekte būtina nustatyti, kad turto savininkas neapmoka turto vertinimo išlaidų.
Būtina nustatyti, ar turto mokestinė vertė gali būti ginčijama ir kokia tvarka.
Dėl mokestinės vertės (9 straipsnis)
Aiškinamajame rašte teigiama, jog mokestis taikomas tik tai turto vertės daliai, kuri viršija neapmokestinamąjį minimumą. Kadangi iš įstatymo teksto ši nuostata nėra akivaizdi, tikslumo dėlei ją būtina nedviprasmiškai įtvirtinti. Netikslinga 9 dalyje kalbėti apie turto vertinimo metodiką, kadangi ją nustato 8 straipsnis. Atsižvelgiant į šias pastabas, 9 straipsnį tikslinga išdėstyti taip:
“Nekilnojamo turto mokestinė vertė yra lygi šio įstatymo 8 straipsnio tvarka apskaičiuotai nekilnojamo turto vertei, viršijančiai neapmokestinamąjį minimumą.”
Dėl mokesčio mokėjimo terminų ir tvarkos (10 straipsnis)
Projekto 11 straipsnis nustato, kaip turi būti mokamas mokestis, jei turtas įgyjamas (prarandamas) mokestiniais metais. Turto įsigijimo ir praradimo sąvoką būtina tikslinti, nustatant, ar tai yra pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo data, ar teisinės registracijos data, ar kita.
